¿Qué va a pasar con el m2 en rosario?
Valor m2 CABA promedio
En este informe, se utilizan dólares ajustados por inflación de EEUU
Hay solo 3 instrumentos en la historia mundial que poseen probabilidad positiva por encima de la inflación americana: Propiedades, acciones y bonos. Esta afirmación no se replica en Argentina, ya que las empresas tienen una probabilidad mayor de quiebra y las deudas, de no ser pagadas.
La historia de nuestro país nos demuestra que, en valores promedio, el precio de las propiedades mantienen su valor con respecto a la inflación en dólares. Por lo que, si uno le suma el retorno esperado por renta (alquiler), podemos concluir que la inversión en real estate es el único instrumento con renta positiva en Argentina. Esta rentabilidad esperada aumenta considerablemente si se invierte cuando los inmuebles están históricamente baratos como es este momento.
Fuente: Reporte inmobiliario
Salario promedio de los trabajadores estables
En este informe, se utilizan dólares ajustados por inflación de EEUU.
En la historia Argentina, se ha demostrado que existe una correlación directa entre los salarios de las personas y el precio de las propiedades.
Este último año, los salarios han aumentado un 40% en moneda dura y aún así nos encontramos a un 60% de los valores medios históricos del país (1.000 usd/mes) y a un 170% del valor máximo alcanzado en los últimos 25 años (1.700 usd/mes en el 2018).
¿PUEDEN COMPRAR LAS PERSONAS?
Fuente: Secretaría de Seguridad Social; Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social; Ámbito Financiero.
En la historia Argentina, se ha demostrado que existe una correlación directa entre los salarios de las personas y el precio de las propiedades.
Este último año, los salarios han aumentado un 40% en moneda dura y aún así nos encontramos a un 60% de los valores medios históricos del país (1.000 usd/mes) y a un 170% del valor máximo alcanzado en los últimos 25 años (1.700 usd/mes en el 2018).
¿CUÁNTAS PROPIEDADES SE DEMANDAN?
Cantidad de compra-ventas en Rosario
La tendencia de demanda de propiedades, medidas a través de las escrituras de compra-venta, muestra una leve recuperación respecto a su mismo período de los últimos años, aunque aún cuenta con un margen alto de crecimiento.
Cabe destacar, que los momentos donde hay prohibición de la compra de divisas extranjeras, atenta directamente contra la demanda de propiedades. Si el gobierno logra cambiar esto, será una buena señal para el aumento de dicha demanda.
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Colegio de Escribanos de Santa Fe
¿CUÁNTAS PROPIEDADES SE OFRECEN?
Cantidad de oferta de inmuebles en rosario
Luego del período 2015-2022, donde aumentó significantemente la oferta de inmuebles versus la cantidad que absorbía el mercado, nos encontramos en un proceso inverso de clara reducción de cantidad de propiedades en venta.
Contexto histórico:
-Boom inmobiliario (2018): oferta 20.000 – demanda 1.400 (7%)
-Recesión (2019): oferta 40.000 – demanda 1.000 (2,5%)
-Actualidad(2024): oferta 35.000 – demanda 1.200 (3.5%)
¿CUÁNTAS PROPIEDADES SE OFRECEN?
Fuente: Elaboración propia a partir de datos de portales inmobiliarios
Luego del período 2015-2022, donde aumentó significantemente la oferta de inmuebles versus la cantidad que absorbía el mercado, nos encontramos en un proceso inverso de clara reducción de cantidad de propiedades en venta.
Contexto histórico:
-Boom inmobiliario (2018): oferta 20.000 – demanda 1.400 (7%)
-Recesión (2019): oferta 40.000 – demanda 1.000 (2,5%)
-Actualidad(2024): oferta 35.000 – demanda 1.200 (3.5%)
¿SE ESTÁN OTORGANDO CRÉDITOS?
Creditos hipotecarios otorgados en millones de usd
Análisis internacionales concluyen que cada crédito hipotecario ocasiona entre 2 y 3 operaciones adicionales.
Entre los años 2017 y 2018 tuvimos el mayor volumen de dinero para este fin. Si bien estamos lejos de que represente un % del PBI como lo hace en países vecinos, alcanzó para elevar la demanda de propiedades y sus precios a niveles máximos de los últimos 25 años.
En caso de que el gobierno consiga reducir la inflación a niveles promedio mundiales, los bancos privados tendrán los incentivos necesarios para volver a ofrecer créditos a la compra de vivienda.
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Banco Central de la República Argentina
¿CUÁNTO CUESTA CONSTRUIR?
COSTO DE CONSTRUCCIÓN DE LAS VARIABLES c.a.c. EN USD
El costo de construir ha aumentado significativamente los últimos meses en Argentina, debido a la alta tasa de inflación y el valor estable del dólar.
Este costo, en su variable general, ya se ubica cercano a niveles de costo del 2018, previo a la devaluación de ese año, teniendo en cuenta que el precio de las propiedades en ese entonces era considerablemente mayor.
La cuestión única de este tiempo, es la diferencia notoria entre el costo de los materiales y el costo de la mano de obra. Tendencia explicada en toda la economía Argentina, con costos de bienes históricamente altos en dólares y salarios históricamente bajos como vimos anteriormente.
Fuente: Elaboración propia a partir de datos de la Cámara Argentina de la Construcción y Ámbito Financiero
Precio de las propiedades
Las propiedades se encuentran en valores mínimos históricos, solo superado por os años de crisis del 2001 y de 1989, por lo que el margen de crecimiento es el mayor posible.
Salario promedio de las personas
La rápida recuperación récord de esta variable en los últimos meses, es positiva para recuperación del valor del m2. Mientras más altos sean los sueldos de las personas, más alto serán los alquileres y por consecuencia, mejor será el rendimiento de una inversión en propiedades. Demanda al alza.
Demanda de propiedades
La rápida recuperación de esta variable, es positiva para recuperación del valor del m2. Mientras más altos sean los sueldos de las personas, más alto serán los alquileres y por consecuencia, mejor será el rendimiento de una inversión en propiedades. Demanda al alza.
Oferta de inmuebles
El ajuste de mercado por cantidad de propiedades ofrecidas se ve de forma clara: Aún lejos de la cantidad del 2018, pero también lejos de sus máximos de mediados del 2022.
Créditos hipotecarios
Febrero del 2024 fue el año con menos crédito hipotecario a personas físicas desde que el Banco Central lo mide, a excepción de abril 2020 por razones obvias.
Esta señal tiene su lado positivo: No se puede tener menor cantidad de créditos, por lo que cualquier mejora en este aspecto, traccionaría la demanda al alza.
Costo de construcción
El costo alto de construcción en una señal positiva para el aumento del valor del m2, ya que reduce los márgenes de quien desarrolla propiedades, disminuyendo la oferta en mediano plazo de forma considerable.
Conclusión
Si bien el futuro es siempre impredecible, hoy por hoy, las variables macroeconómicas dicen que las probabilidades del aumento del valor del m2 en Argentina y particularmente en Rosario, son muy altas, a diferencia de lo que marcaron los últimos 5 años de la recesión inmobiliaria más larga de nuestra historia.